TENDINŢE PRINCIPALE PENTRU PIATA COMPANIILOR MEDII

  • s1-2012-1Creşte cererea de pe piaţa companiilor medii în primele 6 luni din 2012; ESOP a înregistrat în baza sa de date cereri cu 50,4% mai multe decât în S1 2011.
  • Stocul de spaţii de birouri se menţine ridicat (782 spaţii disponibile la inchiriere în centre de afaceri şi vile în portofoliul ESOP, însumând peste 850.000 mp), continuând să pună presiune pe nivelul chiriilor.
  • Activitatea de tranzacţionare globală, însumand tranzacţiile tuturor companiilor imobiliare este în uşoară scădere, rămânând dominată de tranzacţiile de relocare. Pe lângă numărul mare de companii interesate în continuare în optimizarea de costuri, din ce în ce mai multe firme vizează optimizarea condiţiilor de lucru la aceleaşi bugete. Companiile nou înfiinţate sau nou intrate pe piata au reaparut, dar pentru moment au o pondere redusă, sub 5-7% din totalul solicitărilor.

Click pentru a descarca varianta in limba ROMÂNĂ

Click pentru a descarca varianta in limba ENGLEZĂ

CEREREA DE SPAŢII SE REVIGOREAZĂ ÎN S1 2012

După ce de la instalarea crizei, din toamna anului 2008, cererea din piaţa de birouri a înregistrat, conform datelor din baza de date ESOP, o scădere progresivă an de an, temperată de o creştere timidă (+2%) în prima jumătate a anului 2011, primul semestru al lui 2012 aduce o surpriză plăcută pe piaţa companiilor medii.

  • Cererile din partea companiilor medii se dinamizeaza in S1 2012
  • Cererea a crescut cu 50,4% faţă de S2 2011
  • Cele mai căutate spaţii rămân cele cu chirii reduse, sub 11 euro/mp/lună

Din datele analizate de ESOP, consultantul imobiliar ce gestionează cel mai mare portofoliu de proprietăţi şi cereri de spaţii de birouri pentru companii medii, semestrul 1 din 2012 a adus creşterea cu 50,4% faţă de aceeaşi perioadă a anului precedent, în ceea ce priveşte solicitările companiilor.

La baza acestui reviriment credem că au contribuit o serie de evoluţii pozitive înregistrate în cursul anului 2011, în domenii precum agricultura *) (+ 11,3% în 2011 faţă de -6,3% in 2010), investiţiile*) (+6,3% faţă de -2,1% in 2010), construcţiile*) (+2,7% faţă de -7,3% in 2010) şi altele.

CEREREA – PE CATEGORII DE BUGETE

Din analiza cererilor înregistrare în cadrul ESOP în primul semestru din 2012 rezultă că ponderea cea mai mare şi anume de 78% din totalul cererii, continuă să o aibă solicitările companiilor medii cu bugete de până în 11 euro/mp/lună, urmată de cererile cu bugete între 11,1-15 Eu/mp/luna, cu 18% din totalul cererii.

s1-2012-3

Nota: Au fost luate în calcul doar solicitările de spaţii de birouri al căror buget a fost specificat.

TRENDUL CERERII PE CATEGORII DE BUGETE

În ciuda acestei concentrări masive a solicitărilor companiilor medii în zona bugetelor sub 11 Euro/mp, analizând evoluţia cererii din semestrul 1 2012 faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, se constată, pe lângă o creştere importantă a cererilor pe segmentul până în 11 euro/mp (+50,33 %) şi o creştere de 21,88% a cererilor cu bugete între 11, 1 – 15 euro/mp.

Semnale pozitive de crestere a cererii atat pe segmentul bugetelor de pana in 11 euro/mp ( +50,33% ), cat si al celor cu bugete intre 11,1 – 15 euro/mp ( +21,88% ).

s1-2012-4

Un trend similar se confirmă şi în cazul raportării cererii din S1 2012 la cererea medie semestrială din 2011.

OFERTA: STOCUL DE SPAŢII BIROURI SE MENŢINE RIDICAT

În portofoliul ESOP, la finalul primului semestru din 2012, se află 782 imobile cu spații de birouri disponibile imediat la închiriere, din care 430 unități sunt în centre de afaceri (însumând 728.124 mp) și 352 în vile (însumând 122.521 mp). Din acest stoc însă, o mare parte din spaţii poate fi considerat având o calitate sau locaţie deficitară, motiv pentru care nivelul ofertei cu adevărat viabile şi tranzacţionabile este mai redus (cu aprox. 30-35%).

OFERTA – PE CATEGORII DE BUGETE

Din punct de vedere al structurării pe categorii de bugete, oferta de spații de birouri prezintă decalaje procentuale semnificative față de cerere, acestea fiind mai accentuate pe segmentul spațiilor în centre de afaceri. Din totalul ofertei, doar 43% din spații au chirii de până în 11 euro/mp (față de cerere care grupează pe acest segment de bugete 78% din volumul total al solicitarilor).

s1-2012-5

NIVELUL CHIRIILOR

În primul semestru din 2012 nivelul chiriei s-a stabilizat la valori apropiate celor inregistrate în semestrul 2 din 2011, cu relativ putine excepţii. Nivelul mediu al chiriilor solicitate de proprietari (chiriile de listare a proprietatilor), la finalul primul semestru din 2012 sunt redate in tabelul şi infograficele de mai jos.

CHIRII MEDII în CENTRE DE AFACERI pe zone (euro/mp)

s1-2012-6.

1. Centru-nord 14,23
2. Ultracentral 13,17
3. Nord 11,74
4. Est 10,30
5. Vest 10,19
6. Sud 9,89

CHIRII MEDII în VILE, pe zone (euro/mp)

1. Ultracentral 11,58
2. Centru-Nord 11,44
3. Vest 10,20
4. Est 9,33
5. Sud 8,19
6. Nord 7,41

Chiriile de promovare comportă o marjă de negociere, care variază în funcţie de zonă şi calitatea spaţiilor. Astfel, pentru clădirile din zonele de Centru-Nord şi Ultracentral, la negociere chiria poate scădea cu procente cuprinse între 7 şi 12%, în timp ce pentru celelalte zone scăderea chiriei se poate discuta între 15 şi 20%.

Cheltuielile de mentenanţă sunt un alt indicator major luat în calcul de companiile ce caută un spaţiu de birouri, indicator care deseori departajează cele două segmente de piaţă – al centrelor de afaceri şi al vilelor, sau departajeaza imobile din acelaşi segment de piata.

Cheltuielile de mentenanţă pentru un spaţiu de birouri într-un centru de afaceri de clasă superioară se situează între 3,5 şi 5 euro/mp/lună, iar pentru clasa B şi C între 2,5 şi 3,5 euro/mp/lună. Variaţiile semnificative în cuantumul cheltuielilor de întretinere de la o clădire la alta trebuie analizată prin prisma includerii sau nu a consumului de utilităţi în aceste valori (cele mai importante fiind electricitatea şi / sau gazul aferent încălzirii şi răcirii spaţiului închiriat şi cotei de spaţii comune aferente).

În cazul vilelor şi al cladirilor de birouri de talie mică, cheltuielile de întreţinere se situează între 1,5 şi 2,5 euro/mp/lună şi sunt achitate pe principiul refacturării proporţionale, având la bază facturile furnizorilor de utilităţi.

ERA SUB-INCHIRIERILOR APUNE, SE REIAU EXTINDERILE

Dacă în 2008-2010 companiile au vizat cu precadere restrângeri de spaţii de birouri şi subînchirieri, incepand cu semestrul 2 din 2011 şi semestrul 1 din 2012 au reapărut expansiunile companiilor, evidente în special în tranzacţiile realizate în cadrul aceleiaşi clădiri.

PREVIZIUNI

s1-2012-10Considerăm că a doua parte a anului nu va aduce schimbări importante în ceea ce priveşte principalii indicatori de evoluţie ai pieţei.

Chiria se va stabiliza, diferenţiat pe paliere de calitate a imobilelor şi in funcţie de zone, cu evoluţii conjuncturale cuprinse între +/- 1% si +/- 5%.

Suprafaţa medie tranzacţionată la nivelul întregii pieţe (companii mari şi medii) se va menţine între 1.100 – 1.200 mp, iar la nivelul companiilor medii între 400-500 mp.