Pentru urmatorii doi ani estimam o mai mare dinamica a tranzactiilor pe piata birourilor, in contextul unor livrari de spatii noi la cote istorice, de aprox. 400.000 in 2016, respectiv 250.000 mp in 2017. Calitatea ridicata a acestor proiecte, precum si distributia lor mai echilibrata in sub‐pietele din Bucuresti vor constitui premise favorabile deciziilor de relocare pentru multe companii.

OFERTA

La inceputul anului 2016, stocul de spatii de birouri disponibil la inchiriere in Bucuresti este de peste 824.000 mp, din care 79% sunt spatii situate in cladiri de birouri (de clasa A, B si C) si 21% spatii situate in vile sau imobile similare.

Nota: In acest stoc nu sunt incluse imobilele aflate in curs de constructie / nefinalizate la inceputul anului 2016 .

Stoc spatii disponibile in Bucuresti la inceput de 2016

CENTRE DE AFACERI

Birourile disponibile la inchiriere in Capitala in centre de afaceri se ridica la inceputul lui 2016 la aprox. 654.000 mp, stoc diminuat cu aprox. 25% fata de anul precedent, situatie favorizata si de decalarea unor proiecte in curs de constructie pentru anul 2016.

49% din cladirile de birouri din Bucuresti au spatii disponibile la inchiriere (respectiv in 512 imobile din totalul de 1056 cladiri clasa A, B sau C).

Cea mai mare parte din stocul de spatii de birouri (56%) se afla concentrat pe segmente de chirie sub 11 Eu/mp, in timp ce doar 23% revine spatiilor cu buget intre 11,1‐14 Eu/mp, si 20% revine spatiilor cu buget peste 14,1 Eu/mp.

Din punct de vedere al amplasarii geografice, zona de centru-nord ramane si in 2016 zona cu cea mai bogata oferta, respectiv 187.000 mp, aproape o treime din totalul stocului.

Nota: In zona centru‐nord consideram incluse Piata Victoriei – Domenii – Aviatiei – Barbu Vacarescu‐Pompei.

Spatii in centre de afaceri, pe zone, in Bucuresti (2015 si 2016)

Spatii in centre de afaceri pe categorii de bugete

LIVRARI IN 2015 IN BUCURESTI

In 2015 s‐au livrat aprox. 85.000 mp, 2015 fiind anul cu cel mai scazut volum de spatii livrate in ultimii 10 ani.

Acest lucru s‐a datorat in mare masura decalarii pentru 2016 a patru proiecte, insumand peste 90.000 mp.

Stocul total de spatii in cladiri de birouri in Bucuresti se ridica la 2,88 mil. mp la final de 2015, din care 1,9 mil e reprezentat de spatii de calitate superioara.

Proiecte finalizate in 2015 in Bucuresti

LIVRARI ESTIMATE IN 2016 ‐2017 IN BUCURESTI

Pentru anul 2016, un volum record de spatii de birouri se estimeaza a se livra, aprox. 395.000 mp, volum comparabil cu cel inregistrat in anul 2009 (anul cu cele mai multe livrari din istoria pietei de birouri din Romania).

Ca o premiera de asemenea, mare parte din imobilele ce vor fi livrate sunt reprezentate de proiecte cu faze multiple si dimensiuni extinse.

Aprox. 25% din spatiile ce vor fi livrate sunt deja preinchiriate.

Ca si in anii precedenti insa, este posibil ca o parte din aceste spatii sa fie decalate pentru 2017, sau sa fie sistate la un anumit nivel de finisare, in asteptarea clientilor care sa preinchirieze anumite suprafete.

Volumul total de proiecte anuntate 2016‐2017 se estimeaza a se ridica la aprox. 650.000 mp.

Vor continua sa ramana dominante livrarile de proiecte in zona de centru nord ‐ cu 65% din totalul spatiilor ce vor fi livrate si un numar de 21 de proiecte.

Zona de centru vest revine insa in atentia dezvoltatorilor, dupa o perioada de peste 7 ani in care s‐a inregistrat un volum scazut de livrari in acest perimetru. In 2016‐2017, aprox. 26% din livrarile din Bucuresti vor fi in aceasta sub-piata, in cadrul a 6 proiecte: AFI 4&5, Orhideea Tower, The Bridge A, Reconversia Office Partiala a Plaza Romania, Anchor Metropol, Sema Offices II.

Evolutie stoc si livrari anuale cladiri de birouri Bucuresti

Livrari proiecte in 2016‐2017, pe zone Bucuresti

SPATIILE IN VILE

Stocul de spatii de birouri disponibile in vile se ridica la inceput de 2016 la aprox. 170.000 mp, cu 16% mai ridicat fata de anul precedent.

Daca in perioada recesiunii economice cererea de spatii in vile a inregistrat o crestere constanta (deseori remarcata printr-o sscadere a stocului de spatii disponibile in piata), in prezent, odata cu revenirea economica se constata o scadere a cererii pe segmentul vilelor, preferintele chiriasilor indreptandu‐se spre centrele de afaceri.

Spatii in vile, pe zone in Bucuresti

CEREREA SI TRANZACTIILE

.

In Bucuresti, volumul de spatii tranzactionate in 2015 s‐a situat la un nivel de aprox. 260.000 mp, in scadere cu 15% fata de volumul tranzactiilor in anul 2014, si cu 7% mai redus fata de media ultimilor 3 ani.

In principalele orase din tara s‐a pastrat insa un trend ascendent si in 2015, inregistrandu‐se 54.000 mp pe segmentul tranzactiilor de inchiriere si pre‐inchiriere, o crestere de 46% fata de anul precendent. Se continua astfel trendul ascendant inregistrat in 2014 de orasele din tara, cand s‐a inregistrat o crestere de 61% fata de anul precedent.

Orasele cu cel mai mare volum de tranzactii au fost Iasiul, cu o pondere de 38% (22.500 mp) si Timisoara ‐ cu 24% (12.800 mp), restul tranzactiilor fiind inregistrate in Brasov, Cluj Napoca, Oradea, Bacau, Craiova.

Factorul principal al acestei dinamici ramane resursa umana, interesul companiilor pentru acces usor la forta de munca calificata.

Evolutie tranzactii in Bucuresti 2011‐2015 (mp)

Evolutia tranzactiilor pe sub‐categorii, 2011‐2015

TIPURI TRANZACTII IN BUCURESTI

In 2015 s‐a inregistrat o scadere cu aprox. 32% a tranzactiilor de pre‐inchiriere.

Este totusi de asteptat ca o parte din tranzactiile negociate in 2015 sa se finalizeze in prima parte a anului 2016.

Tranzactii 2015, pe tipuri tranzactii in Bucuresti

INCHIRIERI SI PRE‐INCHIRIERI, PE ZONE, BUCURESTI

73% din totalul tranzactiilor de inchiriere si pre‐inchiriere au fost realizate in zona centru‐nord.

Cel mai mic grad de tranzactionare (2% / 4%) s‐a inregistrat in zonele de est si sud, zone semnificativ mai putin dezvoltate pe segmentul de birouri.

Zonele de nord (Baneasa, Pipera), ultracentral sau vest inregistrat o pondere variind intre 6‐12%.

Pentru urmatorii ani, estimam o usoara re‐echilibrare a tranzactionarii pe zone, in contextul livrarii unui numar semnificativ de proiecte in zona de centru‐vest.

Tranzactii 2015, pe zone (inchirieri si preinchirieri)

INCHIRIERILE SI PRE‐INCHIRIERILE, PE TIPURI DE SUPRAFETE

Din totalul de 173.500 mp inchiriati si pre‐inchiriati in 2015, 58% au fost tranzactii cu suprafete sub 3.000 mp, si 30% tranzactiile cu suprafete peste 10.000 mp.

oferta-15

Tranzactii inchiriere si pre‐inchiriere, pe tipuri de suprafete (in Bucuresti, in 2015)

INCHIRIERILE SI PRE‐INCHIRIERILE, DOMENII DE ACTIVITATE

In 2015, motorul pietei birourilor continua sa ramana segmentul IT & C, cu o pondere de 47% din segmentul inchirierilor si pre‐inchirierilor.

Urmatoarele doua segmente importante au fost FMCG si Serviciile profesionale, cu ponderi de 13%, respective 11%.

Total Tranzactii 2015 in Bucuresti, pe domenii activitate

TERMENII COMERCIALI

NIVELUL CHIRIILOR IN BUCURESTI

In zonele centru‐nord, vest si ultra‐central, chiriile sunt stabile la inceputul anului 2016, cu putine fluctuatii inregistrate in ultimele 12 luni. Cele mai expuse zone la variatia chiriilor au fost zonele Pipera, Baneasa din nordul Capitalei, sau zonele periferice, acestea inregistrand constant in ultimii 3‐5 ani cea mai ridicata rata de ne‐ocupare (25 ‐ 38%).

Se pastreaza in continuare politica acordarii de stimulente de catre proprietari, cum ar fi: contributii la fit‐out‐ul chiriasului (partial sau uneori integral), si / sau luni libere de chirie. Astfel de stimulente influenteaza semnificativ nivelul chiriei nete platite de chiriasi, si sunt deci un factori essentiali in decizia de relocare a companiilor.

CHELTUIELILE DE ADMINISTRARE

Pe segmentul spatiilor clasa A, cheltuielile de intretinere promovate de proprietari se situeaza intre 3,2‐4 Eu/mp, in timp ce pentru spatiile de clasa B sau C nivelul acestora poate atinge valori cu 30‐45% mai reduse.

Costurile de utilitati nu sunt incluse in sumele anterior mentionate, si pot atinge un cuantum suplimentar ce variaza intre 0,6‐1,2 Eu/mp, in functie de imobil.

PERIOADA CONTRACTUALA

Aceasta variaza in functie de tipul de imobil, de la 5 ani ferm (in cazul imobilelor clasa A recent construite), pana la 2‐3 ani contractuali (pentru alte tipuri de imobile).

Cladiri Birouri Clasa A ‐ Termeni comerciali

Cladiri Birouri Clasa B ‐ Termeni comerciali

Cladiri Birouri Clasa C ‐ Termeni comerciali

Cladiri Birouri Clasa C ‐ Termeni comerciali

PREVIZIUNI

Pentru urmatorii doi ani estimam o mai mare dinamica a tranzactiilor pe piata birourilor, in contextul unor livrari de spatii noi la cote istorice, de aprox. 400.000 in 2016, respectiv 250.000 mp in 2017. Calitatea ridicata a acestor proiecte, precum si distributia lor mai echilibrata in sub‐pietele din Bucuresti vor constitui premise favorabile deciziilor de relocare pentru multe companii.

Piata birourilor se dezvolta insa si in stransa interconectare cu factori externi, cum ar fi evolutia mediului economic intern si global, si accesul la forta de munca calificata. Astfel de factori pot imprima pietei birourilor un ritm mai lent de absorbtie, raportat la volumul spatiilor anuntate.

Pentru proprietarii de spatii de birouri, in special pentru cei ce detin imobile construite in trecut, si care vor ajunge la a treia sau a patra generatie de chiriasi, investitiile in renovarea si modernizarea spatiilor vor fi binevenite, chiar necesare in anumite situatii, pentru a face fata competitiei crescute si noilor standarde de calitate pe care le aduc noile cladiri de birouri. Astfel de renovari ar trebui sa vizeze atat latura estetica a imobilului – zone de acces, receptie, spatii comune, cat si anumite sisteme importante ale imobilelor – precum incalzire si climatizare, ventilatie, sistemul de anvelopare al cladirii, etc.

Pe termen lung, unele imobile de birouri vor trebui sa isi regandeasca functionalitatea si destinatia, pe masura ce in piata imobiliara va deveni din ce in ce mai competitive in materie de standard de calitate. Din punct de vedere al cadrului legal, doua noi importante reglementari de la finalul anului 2015 vor genera efecte si in piata birourilor.

Este vorba de:

  • (i) inasprirea / limitarea functionarii in imobile cu risc seismic
    si
  • (ii) cresterea impozitului aplicabil proprietatilor rezidentiale utilizate in scopuri comerciale.

În următorii 1‐2 ani, birourile amenajate în apartamentele de locuit din zonele centrale isi vor pierde din atractivitatea avută în trecut pentru piața de birouri și estimăm că se vor întoarce pe piața rezidențială, fie la închiriere, fie la vânzare. Companiile start‐up vor prefera in numeroase cazuri solutia co‐workingului / instant‐office‐ului. Aceste sisteme au castigat teren in ultimii ani in Capitala si in curand credem ca si in tara, in contextul dezvoltarii pe scara larga a muncilor bazate pe creativitate si rezultat.

De asemenea, ca urmare a incendiului din clubul Colectiv, o atentie sporita din partea chiriasilor se va acorda in perioada urmatoare respectarii normelor ce tin de securitatea la incendiu, si avizarii corespunzatoare in acest sens a cladirilor evaluate.

Pe termen mediu si lung, vom asista la o scadere a interesului pentru spatiile de birouri improvizate si o migrare a chiriasilor catre spatii de birouri aflate in cladiri construite special cu aceasta destinatie, punand astfel capat lungii perioade de tranzitie de pe aceasta piata.