Oferta mare de spatii de birouri ce se va livra in perioada 2018-2019, va antrena cresterea tranzactiilor de inchiriere. Piata se va mentine dinamica in 2018, iar finalizarea celor 243.000 mp (din care peste 102.000 decalati din 2017) va impulsiona ritmul tranzactionarilor. Companiile mature si o mare parte dintre companiile tinere si dinamice se vor orienta catre proiectele noi de birouri, trend caracteristic perioadelor de expansiune economica.

In conditiile in care aprox 38% dintre spatii sunt deja inchiriate, o parte dintre companii vor prefera sa securizeze contracte in proiectele ce vor fi livrate in 2019, unde optiunile de pre-inchiriere sunt in acest moment mai numeroase si mai flexibile financiar (in conditiile in care doar aprox. 9% din spatii sunt pre-inchiriate), fereastra de oportunitate ce se va mentine doar pentru o perioada limitata de timp.

Click pentru a descarca varianta in limba ROMÂNĂ

Click pentru a descarca varianta in limba ENGLEZĂ

OFERTA

La inceputul anului 2018, spatiile de birouri disponibile la inchiriere in Bucuresti se ridica la 682.000 mp, din care 84% sunt spatii situate in centre de afaceri (de clasa A, B si C) si 16% spatii situate in vile sau imobile similare.

Note: In acest volum de spatii disponibile la inchiriere sunt incluse doar imobilele livrate / finalizate pana la finalul anului 2017.

Datele sunt extrase din baza de date ESOP, probabil cel mai extins portofoliu de spatii de birouri al unei companii imobiliare din Bucuresti.

CENTRE DE AFACERI

Stocul total de birouri in Bucuresti se ridica la inceputul lui 2018 la peste 3,28 mil mp, din care peste 2,85 mil mp in imobile clasa A si B.

STOCUL DISPONIBIL IN CLADIRILE EXISTENTE

La nivelul pietei, din stocul de spatii disponibile la inchiriere, aprox. 41% sunt in centre de afaceri Clasa A/A- (din care insa doar 7% imobile in locatii “prime”, restul in zone centrale si semi-centrale), 37% sunt Clasa B, respectiv 22% in imobile Clasa C.

Cea mai mare oferta de spatii de birouri in cladiri finalizate se regaseste in zona de Centru-Nord (perimetrul Aviatorilor – Caramfil – Barbu-Vacarescu), si anume 155.000 mp, reprezentand 27% din stocul de spatii disponibile), si este urmata de zona de Nord (Baneasa, Pipera) cu 107.200 mp, respectiv zona de Centru-Vest, cu 73.100 mp disponibili.

LIVRARI IN 2017 IN BUCURESTI

In cursul anului 2017 s-a livrat un volum total de aprox. 144.000 mp, din care 45% in zona de Centru-Vest, spre deosebire de anii precedenti cand zona Centru-Nord avea cea mai mare pondere. In 2017, ea a inregistrat un procentaj de 26%, urmata de Centru-Sud, cu 24%.

Peste 77% din proiectele livrate in cursul anului 2017 s-au inchiriat pana la finalul anului.

De remarcat faptul ca volumul livrarilor anuntate la inceputul anului 2017 era de aprox. 246.000 mp. Din aceasta estimare, 102.000 mp de birouri au fost decalati pentru prima jumatate a anului 2018 (din care 80% in 3 proiecte importante), inregistrandu-se astfel un procentaj dublu al proiectelor amanate fata de media anuala obisnuita (ce se situeaza intre 15-20%).

LIVRARI ESTIMATE IN 2018-2019 IN BUCURESTI

Pentru anul 2018, se asteapta finalizarea a mai mult de 243.000 mp spatii de birouri in centre de afaceri, in timp ce pentru 2019 este anuntat un volum total de 270.000 mp.

Ca si in anii precedenti insa, este posibil ca o parte din aceste spatii sa inregistreze anumite amanari ale datei de livrare.

Aprox. 38% din spatiile ce vor fi livrate in 2018 sunt deja pre-inchiriate, alaturi de 9% dintre cele anuntate pentru 2019.

In 2018 cele mai multe proiecte vor fi livrate tot in zona Centru-Vest 137.421 mp (56%), urmata de zona Ultracentrala, cu 63.253 mp (26%) si Centru Nord – 41.411 mp (17%).

In 2019 zona Centru-Nord va domina insa detasat volumul livrarilor, cu aprox. 75% din spatiile estimate a se livra (203.126mp), in conditiile livrarii primelor proiecte din noul pol Expozitiei-Presei Libere, totalizand aprox. 80.000 mp.

SPATIILE IN VILE

Stocul de spatii de birouri disponibile in vile in portofoliul ESOP la inceputul anului 2018 este de aprox. 112.000 mp.

Peste 33% din aceste spatii se afla in imobile din zona Centru-Nord, iar aprox. 23% din ele in zona Ultracentrala.

In ultimii 3 ani cererea pentru spatiile in vila a scazut progresiv, companiile – uneori chiar si start-up-urile – preferand sa inchirieze spatii in centre de afaceri .

CEREREA

In Bucuresti, volumul de spatii tranzactionate in 2017 s-a situat la un nivel de aprox. 308.000 mp, in usoara crestere fata de volumul tranzactiilor din anul 2016, si cu 6,6% mai ridicat fata de media ultimilor 3 ani.

Nota: Datele din acest capitol au la baza informatiile collectate in cadrul FORUMULUI de Cercetare al principalelor companii imobiliare din Romania, din care ESOP face parte.

Din totalul tranzactiilor, Reinnoirile/Renegocierile de contracte au reprezentat doar aprox. 26% (79.000 mp), in timp ce 74%, insumand aprox. 229.000 mp, au fost reprezentati de tranzactiile de Inchiriere, Pre-inchiriere si Expansiune.

Pe categorii, tranzactiile de Inchiriere au inregistrat in 2017 o crestere semnificativa (+21%), in timp ce toate celelalte segmente (Pre-inchirieri, Expansiuni, Reinnoiri/Renegocieri) au inregistrat usoare scaderi, situate intre 9 si 14%.

(PRE) INCHIRIERI SI EXPANSIUNI, PE ZONE

Aproape de 60% din totalul tranzactiilor de (Pre) Inchiriere si Expansiune au fost realizate in zona Centru-Nord, totalizand 135.000 mp. Pe locul 2 s-a situat zona Centru Vest, cu peste 49.000 mp, reprezentand aprox. 22%, zona in plina ascensiune in contextul unor livrari importante de proiecte noi in 2017 si in viitorul apropiat.

Cel mai mic grad de tranzactionare (0,55%) s-a inregistrat in zona Centru-Est, zona mai putin dezvoltata pe segmentul de birouri.

(PRE) INCHIRIERI SI EXPANSIUNI, PE DOMENII DE
ACTIVITATE

In 2017, motorul pietei birourilor continua sa ramana segmentul IT & C, BPO si SSC cu o pondere de 51% din tranzactii.

Urmatorul segment important a fost cel Finante, Banci, Asigurari cu o pondere de 16%, in timp ce domenii precum constructii & imobiliare, FMCG sau Media&Marketing au avut ponderi intre 3 si 5%.

(PRE) INCHIRIERI SI EXPANSIUNI, PE DOMENII DE
ACTIVITATE

In 2017, motorul pietei birourilor continua sa ramana segmentul IT & C, BPO si SSC cu o pondere de 51% din tranzactii.

Urmatorul segment important a fost cel Finante, Banci, Asigurari cu o pondere de 16%, in timp ce domenii precum constructii & imobiliare, FMCG sau Media&Marketing au avut ponderi intre 3 si 5%.

CHIRIILE

CHIRIILE IN CENTRE DE AFACERI LA INCEPUTUL ANULUI 2018. Chiriile in cladirile de birouri s-au mentinut relativ stabile in ultimele 12 luni, perspective care se mentin si pentru anul 2018. La o evaluare a chiriilor pe zone si clase de imobile, vom observa plaje extinse in majoritatea zonelor / polilor de birouri. Diferentele sunt date in principal de proximitatea metroului si vizibilitatea fiecarei cladiri.

Marje ale chiriilor solicitate, pe Clase, in principalele Zone l Poli de birouri

HEADLINE versus NET EFFECTIVE.

Se pastreaza politica acordarii de stimulente de catre proprietari, si anume contributii la fit-out-ul chiriasului (partial sau uneori integral), si / sau luni libere de chirie. Diferentele intre chiriile headline si cele net effective variaza intre 10-18%, in functie de zona si momentul contractarii spatiului. Astfel de stimulente influenteaza semnificativ nivelul chiriei nete platite de chiriasi, si sunt deci in continuare un factor esential in decizia de relocare a companiilor.

CHIRIILE IN VILE.

Pentru spatiile in Vile, a caror cerere este pe un trend descendent, chiriile au o plaja extinsa, in functie de standardul de calitate si de locatie.

Cele mai ridicate chirii se intalnesc la vilele de patrimoniu, cele renovate la un standard inalt atingand niveluri intre 18-25 Euro/mp. Este un segment delicat, pentru ca atat oferta, cat si cererea sunt limitate.

Mai mult de jumatate dintre vile au chirii intre 8 – 14 Euro/mp, acestea fiind cladiri noi sau renovate, in zone relativ centrale. Spatiile nerenovate sau situate in zone periferice au chirii sub 8 Euro/mp.

PREVIZIUNI

Oferta bogata in perioada 2018-2019, va antrena cresterea tranzactiilor. Piata se va mentine dinamica in 2018, iar finalizarea celor 243.000 mp (din care peste 102.000 decalati din 2017) vor impulsiona ritmul tranzactionarilor. Companiile mature si o mare parte dintre companiile tinere si dinamice se vor orienta cu precadere catre proiectele noi de birouri, trend caracteristic perioadelor de expansiune economica.

In conditiile in care 38% dintre spatii sunt deja inchiriate, o parte dintre companii vor prefera sa securizeze contracte in proiectele ce vor fi livrate in 2019, unde optiunile de pre-inchiriere sunt in acest moment mai numeroase si mai flexibile financiar (in conditiile in care doar aprox. 9% din spatii sunt pre-inchiriate), fereastra de oportunitate ce se va mentine doar pentru o perioada limitata de timp.

Segmentul IT&C, BPO si SSC varf de lance al pietei birourilor. Per ansamblu, piata de birouri din Bucuresti a confirmat prin evolutiile din ultimii 5 ani volume de (Pre) Inchirieri si Extinderi ce variaza intre 180.000 – 230.000 mp/an. Estimam ca in 2018 aceste tranzactii vor putea inregistra o crestere de pana la 25-30% fata 228.600 mp cat s-a tranzactionat in 2017, daca piata fortei de munca nu va inregistra anumite blocaje, si daca domeniile IT&C, BPO si SSC, segmentul varf de lance din piata birourilor, nu va incetini ca ritm de crestere in capitala.

Bucurestiul se aseaza pe o matrice de dezvoltare organica. Poli in consolidare sau deschidere: Politehnica – Orhideea (in zona Centru-Vest), Timpuri Noi (in Centru-Sud) si din 2018, Expozitiei-Presei Libere (Centru-Nord). Zona Centru-Vest, cu un stoc de spatii Clasa A estimat a depasi 400.000 mp la finalul anului 2019, din care peste 60% in imobile livrate dupa 2017, este in mod cert al doilea mare pol de business, dupa zona Centru-Nord.

Proiectul Timpuri Noi Square a deschis cu succes in 2017 un nou pol de birouri in zona Centru-Sud a capitalei. Companiile care au ales TN Square – Fazele I si II, sau cele care evalueaza in continuare spatiile din Faza III ce vor fi livrate in T1 2019 apreciaza, alaturi de standardul ridicat al cladirii, timpul redus de acces al angajatilor din zonele rezidentiale clasice (inelul vest – sud – est) si nu in ultimul rand, proximitatea de centrul orasului.

In zona Centru-Nord se va dezvolta un nou district de birouri, Expozitiei – Presei Libere, incepand cu anul 2019, cand sunt anuntate a se livra proiecte de peste 80.000 mp, fapt ce estimam ca va pune o presiune in plus pe spatiile de calitatea mai slaba din zona de nord sau pe cele din zona Pipera care au o calitate buna dar locatii mai greu accesibile.

Pentru orice detalii referitoare la prezentul material, ne puteti contacta folosind coordonatele de mai jos:
ALEXANDRU PETRESCU
Managing Partner
Tel: 021 – 528.04.40
alexandru.petrescu@esop.ro
MIRELA RAICU
Partner
Tel: 021 – 528.04.40
mirela.raicu@esop.ro
IRINA GHITULESCU
Research Consultant
Tel: 021 – 528.04.40
irina.ghitulescu@esop.ro
MARIA NEDA
PR Coordinator
Tel: 021 – 528.04.40
maria.neda@esop.ro